오늘 포스팅에서는 행복한 노후를 위한 4층 연금 중 주택연금의 가입조건, 지급방법과 장단점에 대해서 자세하게 알아보려고 합니다.
우리나라는 자산의 대부분을 부동산으로 소유하고 있어 노후를 위한 개인연금을 마련해 놓은 분들이 많지 않습니다. 100세 시대에 행복한 노후 생활의 필수인 소득을 위해 실거주하고 있는 주택을 담보로 매월 정기적인 금액을 생을 다할 때까지 연금의 형태로 받을 수 있도록 마련된 주택연금제도의 가입조건, 지급방법과 장단점에 대해 알아보겠습니다.
주택연금제도란?
소득이 부족한 노인들이 자신이 거주하고 있는 집을 담보의 형식으로 제공하고 평생 동안 노후 생활 자금을 연금 형태로 수령할 수 있도록 주택금융공사가 시행하고 있는 연금제도입니다.
즉, 주택 연금제도는 역모기지론이라고도 불리는데, 이는 이미 소유하고 있는 집을 금융기관에 담보로 제공하고 대출을 받는 형식을 취하고 있기 때문입니다.
주택연금은 노년에 자신이 거주하고 있는 집에 평생 거주하면서 매월 연금을 받을 수 있도록 국가가 보증한 연금 제도라고 할 수 있습니다.
주택연금 가입 조건
(1) 가입 자격
- 본인(주택 명의자)이나 배우자의 나이가 만 55세 이상인 대한민국 국민.
- 기본적으로 주택연금 가입자는 의사 및 행위 능력이 있어야 하지만, 만약 주택을 소유하고 있으나 치매 등으로 가입이 어려운 분들은 성년후견제도를 활용해서 주택연금에 가입이 가능합니다.
- 주택연금 가입 대상 주택의 주택담보대출이 없어야 합니다.
- 주택담보대출 이외의 신용대출 유무는 가입 자격에 영향이 없으나, 신용 상태는 금융권의 신규 대출이 가능한 상태이어야 합니다.
(2) 가입 대상 주택
- 공시 또는 고시되는 가격이 12억원 이하인 주택(일반주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔)
- 만약 고시 또는 고시되는 가격이 없는 경우에는 주택금융운영위원회가 정한 주택연금 보증기준에 따른 가격을 따름.
- 공시가 12억원 정도면 실거래가 17억 정도 수준의 주택이 해당됨.
(3) 보유 주택 수
- 공시가 12억원 이하의 주택을 소유한 1주택자.
- 보유하고 있는 모든 주택의 공시가의 합이 12억원 이하인 다주택자는 소유자가 실거주하는 1 주택에 대하여 주택연금 가입이 가능.
- 공시가격의 합이 12억원을 초과하는 2주택자는 3년 이내에 1주택을 매도하면 가입이 가능.
(4) 거주 요건
- 주택연금에 가입하는 주택에 소유주 또는 배우자가 실제로 거주하여야 합니다.
- 주택연금 가입 후 부부 중 한 분이 사망하여, 남은 한 분이 연금을 계속 수령하더라도 계속 실거주해야 합니다.
(5) 가입이 불가능한 경우
- 본인 및 배우자가 모두 외국인인 경우, 둘 중 한 명은 대한민국 국민이어야 함.
- 주거 목적이 아닌 오피스텔, 상가, 판매 및 영업시설
- 자녀, 형제 등의 제3자가 소유하고 있는 경우
- 자녀, 형제 등 제3자와 공동 소유하고 있는 경우
- 전, 답, 임야, 나대지, 잡종지 등 기타 부동산이나 분양권인 경우
- 등기되지 않거나 대지 외 건물 소유자가 다른 경우
- 경매, 압류, 가압류, 가처분 등 권리 침해가 있는 경우
주택연금 지급
(1) 지급 방식
- 종신 방식 : 내 집에서 평생 거주하면서 평생 동안 매월 연금 방식으로 수령하는 방식
- 확정기간 지급 방식 : 내 집에서 평생 거주하면서, 주택 소유자가 선택하는 일정한 기간 동안 노후 생활 자금을 매월 지급받는 방식
(2) 월 지급금 지급 유형
- 정액형 : 월 지급 금액을 주택 소유자와 배우자의 종신까지 일정한 금액으로 고정하여 지급
- 증가형 : 최초 월 지급 금액이 정액형보다 적고 12개월마다 3%씩 증가하여 지급
- 감소형 : 최초 월 지급 금액이 정액형보다 많고 12개월마다 3%씩 감소하여 지급
(3) 지급 금액 산정
- 월 지급 금액을 산정 할 때는 부부 중 나이가 더 적은 사람을 기준으로 산정함.
- 단, 나이가 더 적은 사람이 90세를 초과한 경우에는 90세를 기준으로 산정함.
- 지급 금액 산정 시 주택 가격은 시세를 기준으로 하는데, 아파트의 경우 한국부동산원 시세, KB 국민은행 시세를 순차적으로 적용하고, 시세가 없는 주택과 오피스텔은 감정평가를 통한 시세가 적용됨.
구분 | 가입가능 여부 판단할 때
(공시가격이 12억원 이하일 때 가입 가능) |
월 지급 금액 산정할 때
(최대 12억원까지 인정) |
가격 기준 | 공시 또는 고시된 가격 | 시세 또는 감정 평가액 |
가격 적용 순서 | 1. 공시가격
2. 시가표준액 3. 시세 또는 감정평가액 |
1. 한국부동산원 인터넷 시세
2. KB 인터넷 시세 3. 공시가격(없으면 시가표준액) 4. 감정평가액(고객이 원하면 감정평가액을 우선 적용) |
활용 | 가입 가능 여부를 판단
보유주택 합산 가격 산정할 때 활용 |
월 지금 금액 산정할 때
초기보증료, 근저당권 설정액 계산 등에 활용 |
(4) 주택 연금 예상 금액
- 24년 3월 기준, 65세(부부 중 연소자)인 연금 가입자가 시세 5억원의 집을 담보로 종신지급 방식으로 주택 연금을 가입하게 되면 월 120만원 정도의 연금을 평생 수령할 수 있습니다.
- 본인이 받게될 주택 연금 예상 금액은 [주택금융공사 홈페이지>주택연금>예상연금조회 ]에 들어가시면 주택 소유자의 생년월일, 주택 가격, 연금 지급 방식, 지급 유형, 지급 기간 등을 입력하시고 조회가 가능합니다.
- 주택 연금은 가입하는 시점의 시세를 기준으로 평생 지급받을 수 있는 월 지급 금액이 산정되므로, 가입하는 시점의 시세 형성이 중요하여 가급적 부동산 가격이 급등한 시점에 가입하는 것이 유리합니다.
주택연금 장점
(1) 세제 혜택
- 1세대 1주택자가 저당권방식 주택연금을 가입한 경우, 주택연금 가입 주택이 5억원 이하면 재산세 25% 감면, 5억원 초과하면 기준 재산세를 부과
(2) 주택연금 이자비용 소득 공제
- 연금 지급을 받는 중 대출 이자 비용을 연간 200만원 한도로 소득공제
(3) 기초연금 수급 대상자 선정에 유리
- 주택 연금은 대출의 형태이므로 소득이 아닌 부채로 분류됩니다.
- 기초연금 수급 자격 여부는 소득인정액 산정에 영향을 받으므로, 주택 연금을 수령할 경우 소득 인정액을 감소시키는 효과를 발휘하여 기초연금 수령 대상자로 선정되는 데 유리합니다.
- 따라서, 건강보험료 산정에도 유리합니다.
(4) 종신까지 안정적인 연금 수령
- 자신이 실거주하는 주택에 평생 거주하면서 평생 동안 일정 금액을 생활자금으로 수령할 수 있습니다.
- 또한 배우자가 사망하더라도 남은 한 명이 해당 주택에 거주하면서 연금 수령할 때에도 책정된 월 지급 금액은 감액되지 않습니다.
(5) 합리적인 상속
- 주택 연금에 가입한 부부가 평생 수령한 연금이 주택 가격을 초과하더라도 상속인에게 초과분을 청구하지 않습니다.
- 반면, 평생 수령한 연금이 주택 가격보다 작다면 남은 금액은 법적 상속인에게 돌아갑니다.
주택연금 단점
(1) 집 값 상승 시에도 연금액 변동이 없음
- 주택 연금을 가입하고 수령하고 있는 기간에 집 가격이 상승하여도 월 지급 금액이 증가하지 않습니다.
(2) 실거주 필요
- 주택연금을 신청한 주택에 반드시 실거주해야 합니다.
(3) 중도 해지
- 중도에 해지하면 주택 연금 가입 기간동안 수령했던 연금 수령액과 이자, 집값의 1.5%에 해당하는 초기 보증료를 한번에 상환해야 합니다.
- 동일한 주택으로 3년간 주택 연금에 재가입이 불가능합니다.
(4) 주택에 대한 관리 책임
- 주택 소유권이 연금 가입자에게 있기 때문에 해당 주택으로 인해 발생되는 각종 세금(재산세 등)과 건강 보험료는 계속 납부해야 합니다.
종합적인 의견
주택연금은 만 55세 이상의 주택 소유자가 자기가 거주하는 집을 담보로 제공하고, 그 집에 계속 거주하면서 매달 일정한 금액을 생활자금으로 수령할 수 있는 제도입니다.
이는 경제활동이 단절되는 노후에 안정적인 생활을 영위할 수 있도록 해주는 매우 유익한 프로그램입니다.
종신까지 연금을 받을 수 있는 제도는 국가에서 제공하는 1층 연금은 국민연금, 공무원 연금과 같은 공적 연금, 그리고 개인이 금융기관에 가입해서 준비하는 개인연금이 있는데, 우리나라의 자산 보유 상황이 대부분 부동산의 형태로 가지고 있으므로 이를 노후의 생활 안정 자금 마련의 수단으로 사용하는 주택연금제도는 매우 유익한 제도라고 할 수 있습니다.
요즘 시대는 재수 없으면 120세 까지도 살 수 있다고 말할 정도로 100세까지는 누구나 살 수 있습니다. 만약 시세 5억원의 집으로 주택연금에 65세에 가입하여 100세까지 연금을 수령한다면 평생 받을 수 있는 연금이 집 시세와 거의 동일합니다. 평생 내 집에 거주하면서 생활비도 보장 받을 수 있으니 이보다 안정적인 연금 제도를 활용하지 않을 이유는 없어 보입니다.