부동산을 취득하고 보유하고 양도하는 과정에서 발생하는 부동산 관련 각종 세금(취득세, 재산세, 종합부동산세)들을 필요경비로 처리할 수 있는 경우가 있습니다.
이번 포스팅에서는 부동산을 보유하는 과정에서 발생하는 각종 세금들과 이러한 세금들을 소득세 계산 시 필요경비로 언제 어떻게 처리하는지에 대해 자세히 포스팅 해 보겠습니다.
취득세
주택을 매수하거나 증여를 받았을 때 내야하는 세금으로 취득세는 주택의 지역, 취득 방법, 면적, 취득하는 자의 세대별 주택 보유 수에 따라 1%~12%로 다른 세율이 적용됩니다.
주택을 취득할 때 지불하는 취득세는 추후 해당 주택을 매도할 때 주택의 양도소득세 계산할 때 취득가액에 합산하여 계산이 됩니다.
즉, 주택의 양도소득세는 간단히 매도가격에서 취득가액을 뺀 금액에 일정한 세율을 곱해 부과하게 되는데, 해당 주택의 취득시 지불했던 취득세는 취득가액에 합산되어 양도차액을 낮추는 효과를 발휘하게 됩니다.
재산세
보유하고 있는 주택에 대한 재산세는 매년 6월1일을 기준일로 그때 소유하고 있던 소유자에게 부과되는 지방세입니다. 과세 기준일이 6월1일이므로 만약 5월31일자에 주택을 매도하게 되면 당해 해당 주택의 재산세는 매수자가 납부하게 됩니다.
만약 임대를 주고 있는 주택이 있다면 해당 주택에 부과되는 재산세는 임대소득세 신고시 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 해당 금액은 국가에 납부하는 세금으로 적격 증빙자료가 없어도 필요경비로 인정받을 수 있습니다.
종부세(종합부동산세)
종합부동산세는 보유하고 있는 집들의 공시지가의 합이 9억원을 초과할 때 부과되는 세금으로, 1가구 1주택의 경우에는 12억원을 초과할때 부과됩니다.
과세기준일은 매년 6월 1일에 국내 소재의 재산세 과세대상인 주택과 토지를 유형별로 구분해서 그 공시가격 합계액에 따라, 각 유형별로 공제액을 초과하는 부분에 부과하는 세금입니다.
종부세의 경우에는 보유한 부동산 중 임대를 주고 있는 부분에 대하여 임대소득세 신고시 필요경비로 처리가 가능합니다.
그런데 종합부동산세는 실거주 주택과 임대주택의 공시지가 합계액에 부과되므로, 납부하는 종합부동산세 전체에 대해 경비로 처리되는 것이 아니라, 부과된 종합부동산세 중 임대주택이 차지하는 공시가격의 비율로 안분하여 필요경비로 적용해줍니다. (관련 법령은 소득세법 집행기준 27-55-16)
예를들어, 3주택 소유자의 실거주 주택은 5억원이고, 임대를 주고 있는 주택의 가격이 각각 5억원씩일때 총 부과되는 종합부동산세 중에 3분의 2만 임대소득세 신고 시 필요경비로 인정받을 수 있습니다.
종합적인 의견
주택을 보유하는 과정에 부과되는 세금을 살펴보면 취득할 때 발생하는 취득세, 보유하고 있는 동안에 발생하는 재산세, 종합부동산세, 임대소득세, 그리고 해당 주택을 매도할 때 발생하는 양도소득세가 있습니다.
여기서 취득세는 양도소득세 계산시 취득가액에 부여되어 양도소득세를 절세하는 효과를 발휘하고, 재산세와 종합부동산세는 임대소득세 계산시 필요경비로 처리될 수 있습니다.
부동산을 취득, 보유, 매도하는 과정에 발생하는 세금에 대한 정보는 알아두어 절세 방법에 활용하면 좋을 것 같습니다.