주택이나 토지와 같은 부동산을 매수하여 보유하고 매도할 때까지 다양한 세금을 지불해야 하는데, 이와 같은 부동산 관련 세금에는 부동산을 처음 취득할 때 납부하는 취득세, 보유하는 기간 납부해야 하는 재산세, 종합부동산세, 임대소득세, 그리고 끝으로 해당 부동산을 매도할때 납부해야 하는 양도소득세가 있습니다.
오늘 포스팅에서는 부동산 중 주택 관련 각종 세금의 납부 세율과 납부기간, 그리고 감면 혜택을 받을 수 있는 경우에 대해 자세하게 알아보겠습니다.
취득세
주택을 매수하거나 증여 받았을 경우에 납부해야 하는 세금으로, 공시가격이 아닌 실제 취득가액을 과세표준으로 부과되며, 취득방법, 취득하는 주택의 면적, 매수자 세대별 보유 주택수에 따라 다른 세율로 적용됩니다.
(1) 납부세율
- 1주택자
-
- 매수하는 주택의 면적이 85제곱미터 이하는 지방 교육세가 가산되고, 면적이 85제곱미터를 초과하면 지방교육세와 농어촌 특별세가 함께 부과됩니다.
- 취득가액에 따라 1~3%의 세율로 차등 부과됩니다.
- 취득가액이 6억 이하는 1%, 9억원 초과는 3% 세율이 적용되고, 6억초과 9억이하일 경우에는 (취득가액 ×2/3억원 -3)*1/100 의 세율로 차등 적용합니다.
- 여기서 농어촌 특별세는 부과되는 취득세의 0.4%, 지방교육세는 1주택자이거나 비조정대상지역 내 2주택자는 취득세의 0.1~0.3%로 차등 부과되고, 그 외 다른 대상은 0.4% 부과됩니다.
- 2주택자
- 조정대상외 지역은 1주택자와 동일한 세율로 적용됩니다.
- 조정대상지역(송파, 강남, 서초, 용산)은 취득세 중과를 적용하여 8%의 세율이 적용됩니다.
- 예외적으로, 1가구 2주택일 경우에는 기존 집을 3년 이내에 처분하면 1주택자와 동일한 세율로 적용 받을 수 있습니다.
- 3주택
-
- 조정대상외 지역에서는 8% 세율이 적용됩니다.
- 조정대상지역(송파, 강남, 서초, 용산)은 취득세 중과를 적용하여 12%의 세율이 적용됩니다.
- 4주택 이상
-
- 모든 지역에서 12% 세율이 적용됩니다.
(2) 납부기간
- 취득세는 매수로 취득한 경우에는 취득한 날로부터 60일 이내에 신고하고 납부해야 합니다.
- 만약 증여에 의해 취득한 경우에는 취득 후 6개월 이내에 신고하고 납부하면 됩니다.
정확한 취득세 계산이 하고 싶으시면 위택스 취득세 계산을 활용해보세요!!
(3) 감면 혜택
- 생애 첫 주택 마련 : 소득 상관없이 주택가격이 12억원 이하면 최대 200만원까지 취득세 감면. (단, 본인과 배우자 모두 주택을 보유한 경험이 없어야 가능.)
- 신생아 출산 가구 : 2024년 1월부터 자녀 출산 이후 5년 이내 양육을 위해 주택을 취득한 경우, 소득 조건 없이 주택 가격이 12억원 이하이면 최대 500만원까지 취득세 100%감면.
- 소형 주택이나 지방 미분양 아파트를 신규로 취득하는 경우 : 2025년 12월까지 한시적으로 다주택자가 구입하여도 취득세를 중과하지 않고 1%만 적용.
생애 최초로 주택을 구입하는 경우에는 취득세 감면 이외에 다양한 혜택을 제공하고 있습니다. 생애 최초 주택 구입의 기준과 혜택에 대한 더 자세한 정보를 원하시면 아래 포스팅을 참고하세요.
재산세
주택을 보유하고 있는 기간동안 보유 주택에 대해서 매년 납부해야하는 세금입니다.
재산세는 매년 6월 1일을 기준으로 소유자에게 부과됩니다.
재산세 기준일은 6월 1일이므로 주택을 5월 31일에 양도하는 경우에는 해당 주택의 매수자에게 그 해 재산세 납부 의무가 부여됩니다.
(1) 납부세율
- 재산세 과세 표준 = 시가표준액 × 공정시장가액비율
- 주택의 시가표준액은 주택공시가격이고, 공정시장가액비율은 60%입니다.
- 세율은 과세 표준에 따라 0.1~0.4% 누진 세율을 적용합니다.
- 재산세는 신고하는 세금이 아니라 고지되는 세금으로 납세자가 직접 계산할 필요 없이 부과됩니다.
(2) 납부기간
- 재산세는 해당주택 소유기간과 관계 없이 과세기준일(6월1일)에 소유하고 있었다면 자동 부과되는 세금입니다.
- 주택은 7월과 9월 두 번에 나눠서 부과되는데, 만약 세금이 20만원 이하인 경우에는 7월 한번만 부과됩니다.
(3)감면 혜택
- 공시가 9억원 이하 1주택자는 구간별로 표준 세율보다 0.05%씩 낮은 특례 세율을 적용합니다.
- 주택임대사업자가 공동주택이나 오피스텔을 2세대 이상 임대하고 있거나, 다가구 주택을 임대하는 경우 2024년 12월 31일까지 재산세를 감면해 줍니다.
종합부동산세
매년 과세기준일인 6월 1일에 보유하고 있는 주택의 공시가격의 합이 9억원을 초과하는 경우(1가구 1주택은 12억원) 그해 12월에 부과되는 국세입니다.
(1) 납부세율
- 과세 기준일(6월1일)에 국내에서 소유하고 있는 재산세 과세 대상이 되는 주택을 유형별로 구분하여 해당 주택의 공시가격을 합산한 결과 9억원을 초과하면, 초과하는 금액분에 대하여 부과되는 세금입니다.
- 주택의 공시가격 합에서 9억원(1가구 1주택은 12억원)을 뺀 초과금액에 공정시장가액 비율 60%를 곱하여 금액대별로 0.5% ~2.7%의 세율을 적용합니다.
- 다만 다주택자의 경우에는 0.5%~5%의 세율이 중과됩니다.
(2) 납부기간
- 매년 12월 1일~15일 에 부과되고 납부해야 합니다.
(3) 감면 혜택
- 일정 요건을 갖춘 임대주택이나 미분양 주택과 같은 주택건설사업자의 주택 신축용지에 대해서는 종합부동산세에서 제외될 수 있습니다. (매년 9월에 합산배제 신청이 가능합니다.)
임대 소득세
보유하고 있는 주택을 전세나 월세로 임대하고 있는 경우에는 해당 연도 임대하여 벌어 들인 소득에 대한 소득세를 다음해 5월 종합소득세 신고 기간에 신고하고 납부하여야 합니다.
(1) 납부세율
- 1주택
-
- 국외 주택의 월세 수입은 1주택자여도 과세대상입니다.
- 기준시가 9억원(23년 귀속부터 12억원)을 초과하는 주택에 대한 월세수입은 소득세 납부 대상입니다.
- 단, 주택의 기준시가가 9억원 이하(23년 귀속부터 12억원)인 월세수입과 모든 전세와 보증금은 납부대상에서 제외됩니다.
- 2주택
-
- 주택 크기와 상관없이 모든 월세는 과세대상이고, 모든 보증금과 전세는 과세대상에서 제외됩니다.
- 3주택
-
- 모든 월세수입은 과세대상입니다.
- 비소형 주택을 3채이상 보유하고, 해당 주택의 전세금 합계가 3억원을 초과하는 경우에는 해당 보증금과 전세금도 과세대상이 됩니다.
- 소형 주택의 보증금과 전세금은 과세대상에서 제외됩니다.
(2) 납부기간
- 귀속 연도의 임대소득에 대해서 다음 해 5월에 신고하고 납부해야합니다.
- 임대소득은 연간 2000만원을 넘지 않는다면 다른 소득과는 별개로 분리과세 될 수 있고, 만약 2000만원을 넘는다면 다른 소득과 합산하여 종합과세로 신고해야 합니다.
임대소득세의 산출방법에 대해 자세히 알고 싶으시면 아래 포스팅을 참조하세요!
(3) 감면 혜택
- 전용면적이 40제곱미터 이하이거나 기준시가 2억원 이하의 소형주택의 보증금은 과세대상 주택수에서 제외됩니다.
양도소득세
보유하고 있던 주택을 매도하였을 경우에 발생하는 이익분에 대하여 신고하고 납부하는 세금입니다.
(1) 납부세율
- 양도소득세의 과세표준 = 양도차익 – 장기보유특별공제 – 감면대상 소득금액 – 기본공제(연 250만원)
- 과세표준의 금액에 따라 최저 6%에서 최대 45%까지 차등 과됩니다.
(2) 납부기간
- 주택을 양도한 날이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 매도자의 주소지가 있는 관할 세무서에 신고하고 납부하면 됩니다.
(3) 감면 혜택
- 1가구 1주택자(양도일에 1주택 보유)가 2년 이상 보유하고 있던 주택에 대한 양도소득세는 비과세입니다.
- 단, 1가구 1주택자라 하더라도 해당 주택의 실거래가액이 12억원을 초과하며, 초과 금액에 대한 양도소득세는 신고하고 납부하여야 합니다.