오늘 포스팅에서는 생애 최초 주택 구입의 의미와 각종 혜택에 대해 보다 자세하게 알아보겠습니다.
생애 최초 주택 구입의 의미
생애 최초 주택 구입이란 문자 그대로 무주택자가 전 생의 기간 동안 처음으로 주택을 구입하게 되는 것을 의미합니다. 생애 최로로 주택을 구입하는 경우에는 정부에서 다양한 혜택을 제공하는 데 이러한 혜택을 누리기 위한 기준 조건을 만족시켜야 합니다.
(1) 생애 최초 판단 기준
생애 최초라는 것은 단어의 의미대로 살아온 기간 동안 처음이라는 의미입니다. 그런데 주택을 구입하기 위한 혜택, 특히 생애 최초 주택의 구입으로 인한 혜택을 누리기 위해서는 주택을 구입하는 사람 뿐 아니라 주택 구입자를 포함한 세대원 전원이 무주택 상태로 주택을 구입하여야만 혜택을 적용 받을 수 있습니다.
여기서 세대원이란? 주민등록 등본상 같은 세대를 구성하는 직계존속, 직계 비속과 배우자를 의미하는 데, 이 중 배우자는 주소를 다르게 하고 있어도 세대원에 포함됩니다. 여기서 형제와 자매는 직계 존속과 비속에 포함되지 않으므로 주소를 같이 하고 있어도 생애 최초 판단에 있어서는 세대원으로 포함되지 않습니다.
(2) 무주택자 판단 기준
무주택이라는 것은 주택을 가지고 있지 않은 상태를 의미하는 것입니다. 생애 최초로 주택을 구입하는 데 있어서 혜택을 받으려면 주택을 구입하는 당시 본인을 포함하는 모든 세대원이 모두 주택을 구입했던 이력이 없어야 합니다.
즉, 세대원 모두 현재 상태로 무주택자라 하더라도 과거에 주택을 소유한 적이 있으면 생애 최초 주택 구입 혜택 대상자에서 제외됩니다.
여기서 주택이라는 것은 단독주택, 아파트, 빌라, 다가구, 다세대 주택 등을 포함하고 2018년 12월 11일 이후에 입주자 모집을 승인한 분양권도 주택에 포함됩니다.
(3) 생애 최초 주택 구입에서 받을 수 있는 혜택
생애 최초 주택을 구입하게 되면 정부에서 제공하는 특별 공급, 취득세 감면과 정부에서 저금리 장기 대출이라는 다양한 혜택을 제공 받을 수 있습니다. 각 혜택마다 적용되는 기준과 조건에 대해서 아래에서 자세히 알아보도록 하겠습니다.
특별 공급
생애 최초 특별 공급은 주택 청약자 중에서 생애 최초 주택 구입하는 사람을 대상으로 국민주택 및 민영주택 85m² 이하의 주택을 공급하는 제도를 의미하는 것입니다.
주택 특별 공급은 청약 순위와 상관없이 추첨으로 당첨자를 선별하는 것으로 청약 순위가 낮은 경우에 생애 최초 특별 공급을 활용하기에 아주 유리한 조건이라고 할 수 있습니다.
이러한 특별 공급을 받기 위해서는 자격과 소득 조건 등이 충족되어야 합니다.
(1) 특별 공급 자격 조건
- 생애 최초 특별공급에 청약하려면 다음 조건에 모두 부합하여야 합니다.
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- 특별 공급 모집 기준일 기준 청약자 본인을 포함한 세대원 모두가 주택 소유 이력이 없어야 함.
- 혼인 중이거나 미혼인 자녀가 있어야 함.
- 5년 이상 소득세를 납부하고 있어야 함
- 소득 기준 130% 이하이어야 함. (3인 가구는 월 8,426,000원, 4인 가구는 월 9,908,000원 이하인 가구)
- 일반 공급 1순위에 지원할 수 있는 청약 통장을 소유하고 있어야 함. (저축액 600만원 이상)
- 규제 지역의 경우에는 청약 지원자 본인이 세대주이어야 함.
(2) 특별 공급에서 무주택자 예외 사항
- 세대원인 만 60세 이상의 직계 존속은 주택을 소유하고 있거나 소유한 사실이 있어도 예외 사항으로 특별 공급 대상자에 해당됩니다.
- 세대원 중에 소형 저가 주택을 소유하고 있는 경우도 예외 사항으로 특별 공급 대상자에 해당됩니다.
- 단, 본인이나 세대원이 과거에 노부모 부양, 다자녀 가구, 기관추천 등의 다른 특별 공급을 받았을 경우에는 다른 조건이 충족되더라도 생애 최초 특별 공급 대상자에서는 제외됩니다.
- 그리고, 배우자가 결혼 전에 주택을 소유한 적이 있다면 생애 최초 특별 공급 대상자에서 제외됩니다.
취득세 감면
무주택자가 주택을 구입하게 되면 기본적으로 주택 취득가액의 1~3%의 취득세로 납부하게 됩니다. 취득세는 주택을 취득한 날로부터 60일 이내(증여를 받은 경우는 6개월 이내)에 관할 소재지 시,군,구청에 신고하고 납부하여야 합니다.
이러한 취득세를 생애 최초 주택을 구입하게 되는 경우에는 100%(최대 200만원 까지) 면제해 줍니다.
(1) 생애 최초 주택 구입 시 취득세 감면 조건
- 생애 최초로 주택을 구입한 주택 취득가액이 12억원 이하의 유상거래인 경우.
- 취득세액이 200만원을 초과하는 경우에는 초과하는 금액만큼의 세금만 납부하면 됨.
- 생애 최초 주택을 구입하는 경우는 세대원이 모두 무주택자이어야 하지만 다음의 경우에는 예외적으로 주택을 소유하였으나 무주택으로 인정해 줌
- 상속으로 공유지분을 소유하였다가 그 지분을 모두 처분한 경우
- 전용면적 20m² 이하 또는 시가 표준액 100만원 이하의 소형 주택을 소유하고 있다가 처분한 경우
(2) 적용 시기
- 생애 최초 주택 구입의 취득세 감면은 2023년 3월 시행되었지만, 2022년 6월 21일 이후부터 소급 적용 받을 수 있으므로, 이미 취득세를 납부한 경우에는 환급 신청을 해서 받을 수 있습니다.
- 해당 혜택은 2025년 12월 31일 까지의 취득분 까지 적용됩니다.
(3) 생애 최초 주택 구입 취득세 감면 추징 사유
- 생애 최초 주택 구입 취득세를 감면 받기 위한 조건을 충족하지 않은 경우에는, 이미 감면 받은 세금을 추징 당할 수 있습니다.
- 생애 최초 주택 구입의 취득세 감면을 받은 경우에는 취득 후 3개월 이내 주소를 구입한 주택에 전입해야 하고, 3년동안 해당 주택에서 실거주 해야합니다.
- 만약, 실거주 3년이 지나기 전에 해당 주택을 매도, 증여 또는 임대하였을 경우에는 감면 받았던 취득세를 추징 당하게 됩니다.
- 또한, 해당 주택을 매입한 후 3년이 경과하기 전에 다른 주택을 추가로 구입하는 경우에도 취득세 감면분을 추징 당하게 됩니다.
(4) 취득세 감면 신청 방법
- 주택 구입 후 60일 이내에 관할 시, 군, 구청 세무과에 방문하여 직접 신청.
- 제출 서류
- 취득세 감면 신청서 (관할 구청에 비치 또는 지자체 홈페이지에서 다운로드)
- 무주택가구 확인 서류(지방세목별 과세 증명서 / 정부24 홈페이지 다운로드)
- 주택 매매 계약서
- 주민등록 등본, 초본, 가족관계 증명서 (정부 24 홈페이지 발급)
- 주택 등기사항 전부 증명서 (대법원인터넷 등기소 발급)
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의견
생애 최초 주택을 구입할 때에는 주택 구입의 기회를 얻는 것에서부터 대출까지 유리한 혜택들이 다양하게 있습니다. 이러한 제도를 잘 알고 적절할 때 활용하면 보다 유리한 조건에서 내집 마련을 할 수 있을 것 같습니다.