이번 포스팅에서는 임대소득이 있는 직장인이 매년 5월에 지난 해 발생한 임대소득을 본인의 근로소득과 함께 신고하는 종합소득세 신고 방법인 분리과세와 종합과세 각각의 종합소득세 산출방법에 대해 구체적으로 자세히 알아보겠습니다.
개요
근로소득이 있는 직장인이 주택을 임대하고 임대소득이 있는 경우 발생한 임대소득의 종합소득세 산출방법에는 임대소득을 근로소득과 합산할지 말지에 따라 과세방법이 종합과세와 분리과세 두가지 방법이 있습니다.
간략히 살펴보면 임대업으로 인한 총 수입금액이 연간 2000만원이 넘으면 반드시 근로소득과 합산하여 신고하는 종합과세를 적용해야 하고, 총수입금액이 2000만원 이하면 근로소득에 따라 분리과세로 신고할지 종합과세로 신고할지 선택하시면 됩니다.
분리과세와 종합과세 중 어느 것이 유리한 건지에 대한 자세한 사항은 아래 포스팅을 참조하세요.
분리과세 산출방법
종합소득세를 분리과세로 신청하는 것은 과세표준에서 일정한 세율(14%)을 곱하여 산출세액을 구하고, 최종적으로 납부해야 하는 세금액인 결정세액은 산출세액에서 세금감면분을 빼서 구합니다.
여기서 과세표준이란? 세금을 부과하는 데 있어 그 기준이 되는 금액을 의미하는 것으로, 종합소득세에서 과세 표준은 총수입금액에서 필요경비와 기본공제를 제외한 금액을 의미합니다.
- 과세표준 = 총수입금액 – 필요경비 – 기본공제
- 총수입금액 = 지난해 벌어들인 월세 + 보증금 총합의 간주임대료
- 필요경비 = 총수입금액의 50% (단, 등록 임대주택은 총수입금액의 60%를 필요경비로 간주해 줍니다.)
- 기본공제 = 200만원 (단, 등록 임대주택은 400만원)
위의 식을 보면 등록임대 주택의 경우에는 필요경비로 간주하는 금액과 기본공제 금액이 커져서 임대소득세금을 감면하는 효과가 있는 것을 알수 있습니다.
또한 주의할 점이 위에서 공제해주는 기본공제는 근로소득이 2000만원 이하인 경우에만 해당되므로, 만약 근로소득이 2000만원을 초과하는 경우에는 기본공제를 받을 수 없습니다.
이렇게 구한 과세표준에서 일정한 세율인 14%를 곱하여 산출세액을 산출하고, 여기서 등록한 임대주택에 대한 세금 혜택으로 제공하고 있는 세금감면분을 빼주면 납부해야할 결정 세액이 산출됩니다.
- 결정세액 = (과세표준 * 세율(14%)) – 세금감면분(등록임대주택인 경우)
여기서 등록임대주택이란? 지자체와 세무서 모두 임대사업자의 주택으로 등록된 주택으로, 임대 보증금을 연 5% 이상 증액하지 않는 조건을 준수하였을 때 세금감면 혜택을 받을 수 있습니다.
계산 사례 ) 직장인 A가 연봉 3000만원인 작년 한해 1800만원의 임대소득을 얻었고, 해당 주택은 등록임대 주택이 아닌 경우에 A는 임대소득으로 얼마의 종합소득세를 내야할까요?
→ 과세표준 = 총수입금액(1800만원) – 필요경비(900만원: 1800만원의 50%) – 기본공제(0원 : 근로소득이 2000만원을 초과)
= 900만원
→ 결정세액 = (과세표준(900만원) * 14%) – 세금감면분(0월 : 등록임대주택이 아님)
= 126만원
→ A는 종합소득세로 분리과세 방법을 선택하여 126만원을 내야 합니다.
종합과세 산출방법
임대소득이 2000만원을 초과하는 경우에는, 임대소득에서 필요경비를 제외한 금액을 근로소득과 합산하여 과세표준을 구하고,
과세표준 금액에 따라 국가에서 정한 세율을 곱하여 납부해야할 결정세액을 구하면 됩니다.
- 과세표준 = 총 근로소득 + (임대로 인한 총수입금액 – 필요경비)
- 결정세액 = 과세표준 X (과세표준에 따른 종합소득세 세율 : 6% ~ 45%) – 누진공제
아래 표는 2021년 이후 종합소득세 세율표입니다.
과세표준 | 세율 | 누진공제 |
1200만원 | 6% | – |
1200만원 초과 ~ 4600만원 이하 | 15% | 108만원 |
4600만원 초과 ~ 8800만원 이하 | 24% | 522만원 |
8800만원 초과 ~ 1억5천만원 이하 | 35% | 1490만원 |
1억5천만원 초과 ~ 3억원 이하 | 38% | 1940만원 |
3억원 초과 ~5억원 이하 | 40% | 2540만원 |
5억원 초과 ~ 10억원 이하 | 42% | 3540만원 |
10억 초과 | 45% | 6540만원 |
종합소득세 세율표에 대한 보다 구체적인 사항을 확인하고 싶으시면 아래의 링크를 통해 국세청 홈페이지에 가시면 보다 자세한 정보를 보실 수 있습니다.
종합과세 방식으로 세금 신고를 할 때 가장 관건이 괴는 것이 필요경비 산정 방법입니다. 임대소득 총수입 금액이 2000만원을 넘을 경우에 필요경비를 산정하는 방법에는 크게 추계신고방식과 장부작성 방식이 있습니다.
추계신고 방식이란? 필요경비를 실 경비로 산정하는 것이 아니라 분리과세와 같이 일정하게 정해진 비율로 대략하여 필요경비로 처리하는 방식입니다. 여기서 필요경비로 취급해주는 비율은 총수입금액이 2400만원 이하인 경우에는 단순경비율을 적용하고, 2400만원을 초과하는 경우에는 기준경비율을 적용합니다.
단순경비율과 기준경비율은 국세청에 업종코드에 따라서 필요 시 조정하여 발표하는데, 임대주택임대업(업종코드 : 701102)의 경우 2019년 기준으로는 단순경비율이 42.6%, 기준경비율은 8.7%로 적용 비율이 크게 차이가 납니다.
일반적으로 주택임대업의 경우에 기준경비율은 작년 임대소득의 총수입 금액이 2400원 이상이면 기준경비율을 적용하고, 2400만원보다 작으면 단순경비율을 적용합니다. 다만 부동산 임대업을 신규로 시작하였고, 사업 첫해의 총수입금액이 연 7500만원보다 작다면 예외적으로 단순경비율을 적용합니다.
그래서, 총수입금액이 2400만원이 넘는 경우에는 실제 지출한 필요 경비를 장부로 작성하여서 신고하는 방법을 선택하시는 것이 유리합니다.
주택임대사업에서 필요경비로 인정되는 항목에 대한 자세한 사항은 아래 포스팅을 참고하시면 됩니다.
장부작성은 꽤나 번거로운 일이라 임대소득이 많을 경우 장부작성의 번거로움을 피할 수는 있지만, 필요경비로 인정되는 비율이 작고 근로소득이 많아서 소득구간이 높은 경우에는 세금이 많이 부과될 수 있습니다.
종합적인 의견
직장인이 근로소득과 함께 임대소득이 있는 경우에 종합소득세 신고할 때 가장 중요하게 고려되어야 할 점이 연총수입금액 2000만원입니다.
2000만원을 기준으로 분리과세할 것인지 종합과세 할것인지가 정해지고, 대부분의 경우 분리과세를 하면 장부작성의 번거로움도 피하면서 필요경비로 인정되는 비율도 높아 절세의 효과가 있습니다.
부득이하게 총수입금액이 2000만원을 초과하게 된 경우에는 임대소득금액을 낮추거나 장부 작성을 위해 증빙자료를 미리 잘 구비해두시길 바랍니다.
임대소득이 발생하여 종합소득세를 신고하여야 하는 경우에는 자신의 근로소득과 상황을 고려하여 미리미리 준비하여 합니다.
국세청 홈페이지에 가시면 소득구간에 따라 임대소득세 신고하는 예시가 잘 안내되어 있으니 더 궁금하신 사항이 있으시면 아래 링크를 통해 국세청에 방문하시면 정확한 예시를 보실 수 있습니다.