종합소득세 신고 시 주택임대업 결손금을 처리방법(ft. 손실난 주택 임대소득을 근로소득에서 차감하세요~)

5월은 종합소득세 신고의 달입니다. 오늘은 근로소득이 있는 주택을 임대하는 사업자가 작년 주택임대업에서 결손금이 발생하였을 때 처리할 수 있는 방법에 대해 자세하게 알아보겠습니다.






결손금이란?

결손금 정의

결손금이란 사업자가 사업을 운영하는 중에 장부에 기록된 데이터를 기반으로 해당 과세 기간 동안에 발생한 경비가 총수입을 초과하는 경우에 발생하는 비용입니다. 다시 말해서 결손금은 지출이 수입을 초과할 때 발생하는 현상입니다.

주택임대업에서 결손금

주택임대업에서는 필요경비 지출금액이 작년의 수입 총액(월세와 보증금의 간주 임대료)보다 많이 들어간 경우에는 결손금이 많이 발생할 수 있습니다.

예를 들어, 2022년의 경우 주택의 공시지가의 상승으로 인해 고가 주택이 늘어나면 해당 주택의 종합부동산세 등 각종 세금이 상승하거나, 급격한 금리 상승으로 인해 임대한 주택을 담보로 한 대출 이자 비용이 상승한 경우에는 임대주택에 대한 필요 경비가 해당 주택으로 벌어들인 수입보다 높아질 수 있습니다.

이러한 경우 결손금이 발생하므로 종합소득세 신고시 결손금을 제대로 처리하여 절세할 필요가 있습니다.

 

 


결손금의 공제

일반적인 결손금 처리

결손금은 사업을 운영하면서 필요경비가 발생된다고 인정되는 부동산임대소득, 사업소득, 기타 소득과 양도소득세 계산 시 발생할 수 있고, 이자소득, 배당소득 및 퇴직소득은 필요경비가 인정되지 않기 때문에 결손금 자체가 발생되지 않습니다.

필요경비가 인정되는 사업소득에서 발생되는 결손금해당 과세기간의 종합소득세 신고할 때 종합소득과세표준 계산 시 근로소득금액, 연금소득금액, 기타 소득금액, 배당소득금액의 순서대로 차례대로 공제 처리합니다.

즉, 사업소득에서 결손금이 났다면 해당 금액을 종합소득세 신고할 때 다른 소득(근로소득, 연금소득, 기타소득, 배당소득)과 통산하여 계산해서 신고가 가능하고, 통산 이후에 남는 금액이 있다면 다음 해로 이월하여 처리가 가능합니다. 즉, 이월결손금으로 처리가 됩니다.

예를 들어, 사업소득에서 결손금 500이 발생하였고, 그해 근로소득의 종합소득세 과세표준이 2000만 원이면, 사업소득과 근로소득을 통산해서 그해 종합소득세 과세표준은 2000만 원 – 500만 원 = 1500만 원이 되는 것입니다.

 

 


부동산 임대업에서의 결손금 처리

부동산 임대소득은 다른 소득과 다르게 취급됩니다. 즉, 부동산 임대소득은 당해년도의 다른 소득과 통산되지 않고 바로 이월결손금으로 처리되어 다음 해 부동산 임대소득금액에서만 공제 처리가 됩니다.

예를 들어, 부동산 임대소득에서 결손금이 500만 원이 발생하였고, 그해 근로소득의 종합소득세 과세표준이 2000만 원이라고 하더라도, 당해의 종합소득세 과세표준은 근로소득금액인 2000만 원이 되고, 부동산 임대소득에서 발생한 결손금인 500만 원은 다음 해로 이월되어 다음 해의 부동산임대소득과 통산되는 것입니다.

주택임대업의 결손금 처리

그런데, 주택임대업은 부동산 임대소득이 아닙니다. 즉, 주택임대업은 부동산임대업 이외의 사업소득으로 분류되어, 일반적인 사업소득과 같이 결손금이 발생되면 그 과세기간 내의 종합소득과세표준 계산 시 근로소득, 연금소득, 기타소득, 배당소득 순으로 차례대로 공제가 가능합니다.

물론, 차례로 공제하고 남은 금액은 다음 해로 이월되어 이월결손금으로 처리가 가능합니다.

해당 해에 결손금이 있고 전해에서 이월된 결손금도 있는 경우에는 당해의 결손금을 모두 처리하고, 이월된 결손금을 공제하면 됩니다.

여기서 2019년 이전에 개시된 사업에서 발생한 결손금은 10년간 이월시켜 공제가 가능하고, 2020년 이후에 개시된 사업에서 발생한 결손금은 15년간 이월시켜 공제가 가능합니다.

예를들어, 작년 주택임대업으로 수익이 1000만 원인데 경비로 1500만 원을 사용하고, 근로소득이 100만 원 밖에 안된다면, 주택임대업에서 결손금 500만 원 중에 작년 근로소득 100을 공제하고 남은 결손금 400은 다음 해로 이월하여 처리가 가능합니다.

 

구분 결손금 공제 순서 이월결손금 공제순서
부동산임대업 외의 소득

(주택임대소득 포함)

부동산입대업(주택임대소득 제외)의 사업소득금액, 근로소득금액, 연금소득금액, 기타소득금액, 종합과세되는이자.배당소득금액(원천징수세율이 적용되는 이자,배당소득금은 공제불가)에서 순차적으로 공제함 부동산임대업(주택임대소득제외)외의 사업소득금액, 부동산입대업(주택임대소득 제외)의 사업소득금액, 근로소득금액, 연금소득금액, 기타소득금액, 종합과세되는이자.배당소득금액(원천징수세율이 적용되는 이자,배당소득금은 공제불가)에서 순차적으로 공제함
부동산임댓득

(주택임대소득 제외)

다음 연도로 이월함 부동산 임대업(주액임대소득 제외)의 소득금액에서만 공제

 

 


종합적인 의견

주택임대업을 하고 있는 근로소득이 있는 직장인의 경우에 부득이 주택임대업에서 결손금이 발생한 경우에는 종합소득세 신고할 때 자신의 근로소득에서 결손금을 공제받아 신고가 가능하여, 연말정산을 하면서 이미 납부하였던 세금을 주택임대업 결손금 공제로 환급받을 수도 있습니다.

다만 이러한 결손금 공제를 받으시려면 경비율 처리로 종합소득세를 신고한 경우가 아니라, 필요경비를 직접 장부로 작성하여 신고한 경우에만 공제받을 수 있으니, 이를 참고하셔서 가급적 정당한 방법으로 최대한 세금을 절약할 수 있는 방향으로 종합소득세를 신고하시면 될 것 같습니다.

종합소득세 산출 방법이 궁금하시면 아래 포스팅을 참고해보세요.

종합소득세 산출방법
 

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