5월 종합소득세 신고의 달이 다가왔습니다. 종합소득세를 신고하는 많은 분들 중에 임대소득이 있는 근로자분들은 작년 임대소득으로 벌어들인 금액이 2000만 원을 초과하는 경우에는 근로소득과 임대소득을 합해서 종합소득세 신고를 해야 합니다. 임대소득을 근로소득과 합해서 신고할 때 임대사업을 하면서 사용하였던 경비를 “필요경비”로 차감할 수 있습니다.
오늘 포스팅에서는 근로소득이 있으면서 임대소득도 있는 경우 종합소득세 신고할 때 필요경비로 인정받을 수 있는 필요경비에 대해 알아보고, 필요경비를 활용한 절세방법, 자주묻는 질문까지 자세하게 알아보겠습니다.
임대소득 신고 시 필요경비의 중요성
임대소득은 사업소득으로 분류되지만, 일반 사업과 달리 인정받을 수 있는 경비 항목이 제한적입니다. 그럼에도 불구하고 어느 정도 필요경비로 인정되는 항목이 있기 때문에, 인정되는 경비를 꼼꼼히 챙겨 신고하면 절세 효과를 볼 수 있답니다.
임대소득이 있는 근로자라면 종합소득세 신고를 위한 장부 작성 시 아래의 필요경비 항목을 참고하셔서 꼼꼼하게 신고하시기 바랍니다.
임대소득세 신고 시 인정받을 수 있는 필요경비 항목
임대소득을 신고할 때 인정받을 수 있는 필요경비는 크게 수수료, 수선비용, 이자비용, 세금과 공과금, 감가상각비, 보험료 등이 있는데, 가장 핵심적인 부분은 인정받을 수 있는 필요경비는 임차를 하고 있는 해당 주택에 관련된 비용이라는 것입니다.
수수료
임대사업을 영위하면서 임차 계약을 하게 되는데, 이러한 임차계약과 관련된 다양한 수수료를 경비로 인정받을 수 있습니다.
- 부동산 중개수수료
- 임대차 계약의 중개수수료, 즉 임대차 계약 체결 시 중개 사무소에 지불한 비용
- 임대주택을 매입하거나 매도할 때 지불한 중개비용은 종합소득세 신고 시 필요경비로 인정받을 수 없지만, 나중에 해당 집을 매도한 후 납부하는 양도소득세 계산 시에 필요경비로 인정받을 수 있습니다.
- 세무 관련 수수료
- 임대사업을 영위하면서 세무사를 통해 기장을 할 경우 세무법인 기장료, 세무조정료, 세금신고 대행 수수료 등을 경비로 인정받을 수 있음.
- 법무 관련 수수료
- 임대차계약서 작성 수수료
- 법적 분쟁 발생 시 자문료, 단. 임대사업 관련 분쟁에 한함.
임대주택 수선비(인테리어 비용)
임대하는 주택의 유지·보수를 위한 수선비는 필요경비로 인정됩니다.
- 인테리어 공사비
- 임대주택에 대한 인테리어 비용은 필요 경비로 인정받을 수 있음.
- 도배, 장판, 페인트 공사비용
- 씽크대 및 주방가구 교체비용
- 화장실 타일 및 변기/세면기 교체비용
- 천장몰딩, 바닥공사, 벽체공사 등
- 수선비 인정 기준
- 원상회복을 위한 수선비
- 능률유지를 위한 수선비
- 임대물건의 가치 상승이 아닌 유지·보수가 목적인 비용
| TIP! 대규모 인테리어 비용의 경우 한 해의 종합소득세 비용으로 인정받기 너무 많은 경우가 있습니다.
이런 경우에는 인테리어 비용을 자산증식을 위한 비용으로 취급하여 최대 5년에 걸쳐 감가상각의 형태로 필요경비 인정받는을 수도 있습니다. 예를 들어, 3000만원을 들여 집 전체를 올 수리를 시행한 경우 한 해의 필요경비로 다 인정받는 것보다 최대 5년에 걸쳐 연 600만원씩 감가상각의 형태로 “종합소득세” 신고시 필요경비로 인정받을 수 있습니다. |
이자비용
임대 목적의 부동산을 취득하거나 유지하면서 발생한 대출(차입금)에 대한 이자는 필요경비로 인정됩니다.
- 차입금 이자
- 임대아파트 담보대출 이자
- 임대사업 목적으로 차입한 자금의 이자
- 이자비용 인정 시 주의사항
- 대출금의 용도가 명확히 임대사업 관련임을 증빙할 수 있어야 함
- 개인 용도로 사용된 대출금의 이자는 제외
세금과 공과금
임대사업과 관련하여 납부한 세금과 공과금은 필요경비로 인정됩니다.
- 세금
- 재산세
- 지방교육세
- 도시지역분 세금
- 종합부동산세
- 공과금
- 공실 기간 중 부담한 관리비 : 임차 기간 중에는 세입자가 관리비를 부담하기 때문에 공실 기간만 해당됨.
- 전기세, 수도세, 가스비 (임대인이 부담한 경우)
- 정화조 청소비, 소독비 등 건물 전체를 관리하는 데 사용한 금액
- 주의할 점 : 관리비 중에 세입자 퇴거시 임대인이 지불하는 “장기수선충당금”은 종합소득세 신고시 필요경비로 인정되지 않으므로 주의가 필요합니다.
감가상각비
건물에 대한 감가상각비는 필요경비로 산입 할 수 있습니다.
- 감가상각 대상
- 건물분에 대한 감가상각비 (토지는 제외)
- 내용연수에 따른 감가상각비 계산하여 종합소득세 신고 시 필요경비로 넣을 수 있습니다.
- 감가상각 적용 시 유의사항
- 적용한 감가상각비만큼 취득가액이 낮아지는 효과 발생
- 향후 양도 시 감가상각된 건물 비용은 취득가액에서 빠지게 되어, 양도소득세를 올리는 효과가 나므로 건물에 대한 감가상각을 실시할 때는 신중할 필요가 있음.
- 예를들어, 주택을 1억에 매입했는데 해마다 감가상각을 300만원을 5년간 적용했다면, 나중에 양도 후 양도소득세 계산에서 건물 취득가액이 1억 이 아니라, 1억에서 5년간 감가상각된 1500만원을 제외한 8500만원이 취득가액이 되어 양도차액이 늘어나게 되는 효과가 발생합니다.
기타 비용
위에서 살펴본 비용을 이외에도, 임대사업과 관련된 다양한 비용들이 필요경비로 인정받을 수 있습니다.
- 보험료
- 임대주택에 대한 보험가입비용
- 임대인 배상책임보험, 주택 화재보험 등
- 임차인 관련 비용
- 임차인 경조사비 : 세금 계산서 없이 청첩장 등으로 증빙 가능하고 최대 20만원 까지 인정됨
- 명절선물 비용 : 임차인들에게 명절에 선물한 비용은 인정받을 수 있음, 3만원 미만은 적격증빙서류 불필요
- 임차인에게 선물 비용 : 생일, 명절 등 기타의 사유로 임차인들에게 선물을 한 경우 필요경비로 인정 가능
- 사무용품 및 소모품
- 임대주택 운용에 필요한 사무기기 (프린터, 복사기 등) 구입 비용
- 각종 소모품 비용
- 임대사업용 컴퓨터, 소프트웨어 등 구입 비용
임대소득 있는 근로소득자 절세 전략
분리과세 Vs 종합과세
전년도 임대로 인한 총 소득금액 2000만원을 기준으로 분리과세와 종합과세 중 어떤 방법을 선택하는 것이 유리한 것인지 고려할 필요가 있습니다.
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- 임대수입이 2,000만원 이하인 경우 분리과세와 종합과세 중 유리한 방법으로 선택 가능
- 근로소득이 높은 경우에는 종합과세로 신청할 경우 소득세율이 높아져서 불리해질 수 있음
- 자신의 소득 수준을 고려하여 임대소득 수입금액을 적절히 조정할 필요가 있음
- 종합과세로 신청하는 경우에는 추계 신고를 할지, 장부를 작성하여 신고하는 것이 유리할지 고려할 필요가 있음.
필요경비 인정 시기
임대주택을 관리하면서 사용한 필요경비를 인정받는 시기를 조절하여, 소득세를 절세할 수 있습니다.
- 일시 비용 처리
- 소액 수선비, 수수료 등은 발생한 해에 전액 필요경비로 인정
- 즉시 세금 절감 효과 발생
- 감가상각 처리
- 대규모 인테리어비용 등은 한해 절세받기에 금액이 큰 금액은 최대 5년에 걸쳐 감가상각 형태로 인정
- 장기적으로 안정적인 세금 절감 가능
- 단, 지출한 인테리어 비용을 최대 5년간 감가상각으로 비용처리를 하려고 했다가, 중간에 해당 임대주택을 매각하게 되더라고, 남은 경비를 한꺼번에 필요경비로 인정받을 수 없으므로 주의할 필요가 있음.
적격 증빙서류 관리
장부를 작성하여 소득세를 신고할 경우에 지출한 항목을 필요경비로 인정받기 위해서는 법적으로 지출로 인정받을 수 있는 구비서류, 즉, “적격증빙서류”를 필수적으로 보관하여야 합니다.
적격증빙서류로 인정받을 수 있는 서류는 현금영수증, 세금계산서, 신용카드 영수증 등이고, 적격증빙으로 인정받을 수 없는 서류는 간이계산서, 계좌이체 내역 등이 있으니 주의할 필요가 있습니다. 적격증빙이 없는데 소득세로 필요경비로 신고하게 되면 해당 금액에 대한 가산세까지 내야 합니다.
단, 특별한 경우에 적격증빙서류가 없어도 필요경비로 인정받거나, 적격증빙 불비에 따른 가산세가 부과되지 않는 경우가 있으니 이를 잘 참고하셔서 준비하시기 바랍니다.
또한 소득세 신고를 한 증빙 서류는 향후 5년간은 보관하여야 합니다.
필요경비 관련 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q: 임대소득이 있는 근로자는 무조건 종합소득세 신고를 해야 하나요?
A: 네. 근로소득은 연초에 작년 근로소득에 대한 연말정산 과정을 거치지만, 작년 한해 임대소득에 대한 소득세는 내지 않은 상황이기 때문에 5월에 연말정산한 내용과 합하여 임대소득에 대한 소득세를 근로소득과 합하여 종합소득세로 신고하여야만 합니다.
Q: 임대주택 관리비는 모두 필요경비로 인정되나요?
A: 아파트의 경우 공실 기간 중 임대인이 부담한 관리비는 필요경비로 인정됩니다. 하지만 임차인이 거주하는 기간의 관리비는 원칙적으로 임차인 부담이므로 필요경비로 인정되지 않습니다. 또한 임대 기간 중 지불된 장기수선충당금은 필요경비로 인정되지 않으니 주의하시기 바랍니다.
Q: 차입금 이자를 필요경비로 인정받으려면 어떤 증빙이 필요한가요?
A: 차입금 이자를 필요경비로 인정받기 위해서는 해당 대출이 임대사업 목적으로 사용되었음을 증명할 수 있어야 합니다. 임대용 부동산 취득 시 받은 대출임을 확인할 수 있는 서류, 대출계약서, 이자납부 증명서 등을 준비하는 것이 좋습니다. 대출을 일으킨 금융기관을 방문하시면 작년 한해 납입한 이자 비용에 대한 납부확인서를 발급 받을 수 있습니다.
Q: 감가상각비를 필요경비로 계산할 때 주의할 점은 무엇인가요?
A: 감가상각비를 필요경비로 계상하면, 그만큼 부동산의 취득가액이 낮아지는 효과가 발생합니다. 이는 향후 양도 시 양도소득세 계산에 영향을 미칠 수 있으므로, 장기적인 세금 계획을 고려하여 감가상각비 계상 여부를 결정하는 것이 좋습니다.
마무리
임대소득세 신고는 생각보다 복잡하고 신경 써야 할 부분이 많습니다. 하지만 인정받을 수 있는 필요경비를 꼼꼼히 챙겨 신고하면 상당한 절세 효과를 볼 수 있습니다. 특히 근로소득자의 경우 본인의 소득 상황에 따라 분리과세와 종합과세 중 유리한 방법을 선택하는 것이 중요합니다.
임대소득 관련 장부와 증빙서류는 5년간 보관해야 하므로, 체계적인 관리가 필요합니다. 만약 임대하는 주택이 많아 내야할 세금이 많거나 임대소득 이외에도 다른 소득(배당소득, 사업소득, 기타소득 등)이 있어 종합소득세가 신고가 복잡한 경우에는 세금 전문가와 직접 상담하는 것이 절세에도 더 유리한 방법일 수 있습니다.