대부분은 사람들은 주택을 매수할 때 주택담보대출을 실행하는데, 주택담보대출의 최대 한도는 매입하는 주택의 가격, 대출을 실행하는 대출을 실행하는 차주의 신용도 등에 따라 달라집니다.
오늘 포스팅에서는 주택담보대출의 한도에 영향을 주는 LTV, DTI, DSR의 개념과 올해부터 도입되는 스트레스 DSR에 대해 자세하게 알아보려고 합니다.
LTV(Loan To Value ratio)
(1) 개념
- 담보로 제공되는 주택의 시세 대비 주택담보 대출의 비율을 의미합니다.
- 즉, 담보로 제공되는 주택이 시세 대비 몇 프로까지 대출이 실행될 수 있는 지를 알려주는 비율입니다.
- 여기서, 기준이 되는 주택의 가격은 보통 KB 시세를 기준으로 합니다. 만약 KB 시세가 없는 신축인 경우에는 대출을 실행하는 금융사에서 감정평가한 가격을 기준으로 합니다.
(2) 한도 결정
- 1 주택자 : 규제지역은 50%, 비규제지역은 70% 대출 가능.
- 2 주택자 : 모든 지역 50% 대출 가능
- 단, 생애 최초 주택 구입의 경우는 LTV 80% 적용
DSR(Debt Service Ratio)
(1) 개념
- 총부채원리금상환 비율을 의미합니다.
- 즉, 차주(돈을 빌리는 사람)의 연 소득에서 매년 갚아야 하는 모든 금융부채의 원리금(원금+이자)의 상환액의 합이 차지하는 비율을 의미합니다.
- DSR은 주택담보대출의 원리금 뿐 아니라 개인이 가지고 있는 모든 금융권의 대출(신용대출, 학자금대출, 카드론, 신용카드 대출, 자동차 할부 등)의 원리금이 연 소득의 일정 비율을 넘지 못하도록 규제하고 있는 것입니다.
(2) 한도 결정
- 제1 금융권에서 일반적으로 DSR 40% 적용하나 금융사마다 적용 비율이 조금씩 다를 수 있음.
- 신용대출은 만기와 무관하게 상환기간을 5년으로 계산
- 전세 대출, 약관 대출, 사내 대출, 예적금 담보대출은 DSR 계산에 포함되지 않음.
- DSR을 산출은 대출 기간과 상환 방법에 따라 대출 조건이 달라짐.
대출 상환방법에 대한 자세한 사항은 아래 포스팅을 참고하세요!!
DTI(Debt To Income)
(1) 개념
- 차주의 연간 원리금 상환 비율을 의미한다는 점에서 DSR과 유사
- 주택담보 대출의 원리금과 기타 대출의 이자만을 고려
- DSR 보다는 완화된 규제로, DSR을 적용할 때보다 대출 한도가 상향됨
(2) 한도 결정
- 주로 정부에서 제공하는 정책자금으로 주택담보대출을 적용할 때 DTI 적용을 받습니다.
- 디딤돌 대출, 신생아 특례 대출의 DTI 60% 적용
- 일반 금융사의 주택담보대출은 DSR이 적용됨
스트레스 DSR
(1) 개념
- 주택담보대출을 실행할 때 금리가 변동할 가능성을 고려하여 대출 한도를 조정한다는 개념
- 즉, 주택담보대출은 주로 30년 정도의 장기간 대출이므로 대출 기간동안 금리가 올라갔을 때 차주가 가져야하는 원리금 상환 부담을 대출 실행할 때 미리 관리하기 위해 도입한 제도
- 2024년 2월 은행권의 주택담보대출에 대해 적용하는 것을 시작으로 단계적으로 확대 시행할 계획
(2) 한도 결정
- 과거 5년 이내 최고 대출금리와 현시점 금리간 차이를 기준으로 가산금리의 하한(1.5%)과 상한(3.0%)를 설정
- 24년 상반기는 스트레스 금리의 25%, 하반기는 50%를 적용하고, 25년부터 100% 적용
주택담보 대출 한도를 계산하고 싶으시면 부동산 계산기를 통해 계산할 수 있습니다.
주택담보대출 한도 상향 전략
(1) 정부지원 주택담보대출 실행
- 정부지원 주택담보대출 상품인 디딤돌, 보금자리론, 신생아 특례를 DSR 보다 DTI를 적용하므로 한도가 높은 편
- 단, 대상물건의 가격과 크기, 차주의 연소득, 자산 등 자격조건이 있음,
(2) 다른 대출 정리
- 신용대출은 상환기간이 5년이기 때문에 매년 상환해야 할 원리금 액수가 커서 DSR에서 차지하는 비중이 높음
- 신용대출을 주택담보대출로 대체하면 총 대출 금액이 상승
(3) DSR 적용 비율이 높거나 없는 금융권에서 대출 실행
- 제1 금융권보다 증권사나 보험사의 주택담보대출은 DSR 적용 비율이 높은 편(DSR 50% 적용)
- DSR 산정에 포함되지 않는 사내 대출, 보험 약관 대출 등을 활용
종합적인 의견
주택을 매입하면서 대출을 실행할 때 예상보다 대출금액이 작아 곤혹스러울 때가 있습니다. 그래서 미리 자신의 상황에서 받을 수 있는 대출 금액을 계산하고 자금 계획을 세우는 것이 중요합니다.
투자에 있어서 레버리지를 활용하는 것이 필수이지만, 무조건 최대 한도의 대출을 실행하기보다 자신이 장기간 금리 변동 등의 상황의 변동에도 불구하고 무리 없이 감당할 수 있는 지가 가장 중요합니다.
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