오늘 포스팅에서는 주택 담보 대출 상환 방식에 대해 장단점을 중심으로 자세히 알아보겠습니다.
주택을 담보로 받는 대출은 보통 이용 기간이 짧지 않아서 대출금을 어떤 방식으로 갚아나가는 지에 따라 총 납입해야 하는 이자가 달라질 수 있습니다.
따라서 대출을 상환하는 다양한 상환 방식에 대한 이해를 높여 자신의 현재 상태에 가장 적당한 대출 상환 방법을 채택하는 것이 중요합니다.
그래서 오늘은 대출을 실행할 때 고려해야 할 점과 대출 상환 방식들의 장단점에 대해 자세히 알아보려고 합니다.
대출 실행 시 고려 사항
주택을 담보로 대출을 받을 때에는 보통 장기간 이용하는 것으로 대출을 받기 때문에 대출에 대한 이자를 줄이는 것이 관건입니다. 그래서 대출을 받을 때 여러가지 사항을 고려하여 대출을 실행하여야 합니다.
(1) 대출 이용 기간
- 주택을 담보로 대출을 받을 때에는 대출 상품마다 차이가 있으나 최장 50년까지 가능합니다.
- 대출 기간이 길면 그만큼 당연히 내야 하는 이자 금액은 늘어나지만, 현재 대출 상환 능력과 매달 갚아야 하는 원금과 이자 금액을 고려하여 대출 이용 기간을 설정하면 됩니다.
- 현재, 주택 담보 대출을 포함하여 차주는 DSR(총부채원리금상환비율)을 적용 받기 때문에, 다른 대출을 더 이용할 여지가 있는 차주에게는 주택 담보 대출 이용 기간을 가급적 길게 가져가는 것이 유리할 수도 있습니다.
(2) 대출 금리 (고정 금리 vs 변동 금리)
- 대출 발생 시 이자금액에 가장 많이 영향을 미치는 것이 대출 금리입니다.
- 대출 금리를 대출 기간 내에 모두 동일하게 적용하는 것이 고정금리이고, 대출 기간 동안 계속해서 금리를 변동하여 적용하는 것이 변동 금리입니다.
- 고정금리와 변동금리는 어느 것이 더 유리한 방식인지 이론적으로는 대출을 실행하는 시점에서 금리가 올라갈지 내려갈지를 판단하여, 금리가 떨어질 확률이 높으면 변동금리가 유리하고, 금리가 올라갈 확률이 높으면 고정금리가 유리합니다.
- 그러나, 금리의 변동을 예측하기는 쉽지 않은 일이기 때문에 안정적인 가계 운영을 위해 고정금리를 선택 한 후 금리가 많이 떨어지면 은행에 금리 인하를 요구하는 “금리 인하요구권 “을 사용하거나, 대출 이율이 더 낮은 대출로 갈아타는 “대환 대출“을 이용하는 방법도 있습니다.
(3) 대출 상환 방식
- 대출 이용 기간 동안 원금과 이자를 갚아 나가는 방식에 따라 만기 일시 상환, 원금 균등 상환, 원리금 균등 상환, 거치식 방식, 체증식 방식이 있습니다.
- 각 대출 상환 방식은 총 이자 부담금액, 매월 납부해야 할 이자와 원금의 합계액, 총 상환 기간 등에 따라 각각의 장단점을 가집니다.
- 대출을 실행할 때는 대출 상환방식을 자신의 현재 경제 상황을 고려하여 적절하게 선택하는 것이 필요합니다.
- 각 대출 상환 방식의 장단점에 대해서는 아래에 더 자세하게 알아보겠습니다.
만기 일시 상환 방식
대출을 실행하고 만기 때 까지 원금을 상환하지 않고 이자만 납부하다가 만기때 원금을 일시에 상환하는 방식입니다.
(1) 장점
- 큰 목돈을 만기 때까지 활용하기 쉽습니다.
- 매달 납부해야 하는 금액에 이자만 포함되므로 매월 부담 금액이 작습니다.
- 주로 주택 매입보다 전세자금 대출에 사용되는 상환 방식입니다.
(2) 단점
- 만기 때까지 원금 상환이 이루어지지 않으므로, 동일한 조건이라면 총 이자부담금액이 제일 큰 상환 방식입니다.
원금 균등 상환 방식
대출 원금을 만기까지 매월 균등하게 나누어 상환하고, 이자는 매월 남아있는 대출 금액에 대해 상환하는 방식입니다.
(1) 장점
- 상환 초기에는 상환 금액이 크지만 만기에 다가갈수록 이자 비용이 줄어들어 매월 상환금액이 줄어듭니다.
- 총 납입하는 이자부담액은 원리금 균등 상환 방식보다 적습니다.
- 많은 원금을 꾸준히 상환해 나간다는 점에서 재무 건전성을 높일 수 있습니다.
(2) 단점
- 매월 납입하는 원금과 이자의 합이 균일하지 않습니다.
- 원리금 균등 상환 방식에 비해 초기에 납입해야하는 월 상환 금액이 높습니다.
원리금 균등 상환 방식
매월 납입하는 대출 원금과 이자의 합이 만기 때까지 균등하도록 상환하는 방식입니다.
(1) 장점
- 만기 때까지 매월 상환하는 금액이 동일하기 때문에 자금 운용 계획에 유리합니다.
- 원금 균등 분할 상환 방식보다는 월 납입해야 하는 금액이 적습니다.
(2) 단점
- 대출 초기에는 이자 비용이 원금보다 많습니다.
- 총 납입하는 이자 부담금액이 원금 균등 상환 방식보다 큽니다.
거치식 방식
일정 기간 동안 원금을 갚지 않고 이자만 납입하다가, 일정 기간 이후에 만기 때까지 원리금 균등방식으로 상환하는 방식입니다.
(1) 장점
- 대출 초기 일정 기간 동안은 이자 비용만 납입하기 때문에 월 부담금액이 작습니다.
- 거치 기간으로 설정되는 초기 일정긔간에 월 상환금액이 적어 자금 운용에 여유가 있습니다.
(2) 단점
- 대출 초기에 이자만 납입하기 때문에, 대출 기간에 전반에 납입하는 이자 부담금액은 원리금 균등상환 방식보다 큽니다.
체증식 방식
초기에서 대출 만기일까지 매월 납부해야하는 원금과 이자의 합계를 증가시켜 나가는 상환 방식입니다.
(1) 장점
- 대출 초기에 상환하는 금액이 적어 초기 부담이 적습니다.
- 초기 납입해야 하는 월 상환액이 적어서 자금을 유연적으로 활용하기 좋습니다.
(2) 단점
- 대출 초기에는 원금을 거의 갚지 않고 이자만 부담하는 방식이기 때문에 대출 기간 동안 총 납입해야하는 이자부담금액은 상환 방식 중에 가장 많습니다.
- 정책적인 금융지원 성격이 강하기 때문에 시중 은행에서는 잘 사용되지 않습니다.
상환 방식에 따른 이자 예시
총 2억원을 대출 금리 5%, 30년 만기로 대출 받을 경우 월 납입원금, 총 이자액, 총 상환금액을 비교해보면 아래와 같습니다.
| 월 상환금액 | 총 이자액 | 총 상환액 | |
| 원금 균등 | 1,388,889 ~ 557,870 감소 | 150,416,667 | 350,416,667 |
| 원리금 균등 | 1,073,643 | 186,511,569 | 386,511,569 |
| 체증식 | 833,333 ~ 1,466,814 체증 | 214,026,502 | 414,026,502 |
| 만기 일시금 | 833,333 | 300,000,000 | 500,000,000 |
| 거치식 (3년) | 833,333(3년간),
1,126,078(27년간) |
194,849,273 | 394,849,273 |
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종합적인 의견
대출 상환 방식을 선택하는 데는 대출 기간, 대출 금액, 이자율 뿐 아니라 현재 자신의 월급, 다른 대출 유무 등 개인적인 상황도 고려되어야 합니다.
가령 현재 월급이 작으나 추후 계속해서 월급이 올라갈 수 있는 가능성이 있는 사회 초년생의 경우에는 총 납입하는 이자 금액이 많다고 하더라도 장기간 이용하면서 체증식 상환 방식으로 대출을 실행할 수 있습니다.
반대로, 퇴직을 앞두고 자금 운용이 계획적으로 할 수 있는 경우라면 대출 기간이 짧고 월 납입 금액이 동일한 원리금 균등 상환 방식으로 실행할 수 있습니다.