오늘은 많은 분들이 궁금해하시는 주택임대사업자의 보증보험 의무와 특히 보증보험을 가입하지 않아도 되는 경우에 대해 자세히 알아보겠습니다.
주택임대사업자 보증보험이란?
주택임대사업자 보증보험은 세입자의 임대보증금을 보장하기 위해 주택임대사업자가 의무적으로 가입해야 하는 보험으로, 임대인이 보증금을 정상적으로 반환하지 못할 경우, 주택도시보증공사(HUG)에서 대신 임대보증금을 지급하여 임차인의 보증금을 지켜주는 제도입니다.
주택임대사업자란 시군구에 임대사업자로 등록하고 세무서에 사업자 등록을 마친 사업자를 말하며, 2020년 8월 개정된 법에 의해서 주택임대사업자는 원칙적으로 임대 시 보증보험 가입 의무가 있습니다.
주택 임대사업자가 보정보험을 의무적으로 가입해야하는 법적인 근거는 민간임대주택에 관한 특별법 49조에 의거하고 있는데, 이 법은 2020년 8월 18일 개정되었고, 2021년 8월 18일 신규 임대부터 시행되고 있습니다.
주택임대사업자 보증보험 관련 주요 정보
보증보험 가입기관
보증보험 가입은 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SIG)에서 할 수 있는데, 최근에는 네이버나 토스를 통해서 전세 보증보험에 가입할 수 있습니다.
보증보험료 부담 비율
주택임대사업자 보증보험료는 임대인과 임차인이 공동으로 부담하는 것이 원칙으로, 특별한 합의가 없으면 기본적으로 임대인과 임차인이 3:1의 비율로 보증보험료를 부담하게 됩니다.
- 임대인(집주인) 부담: 전체 보증보험료의 75%
- 임차인(세입자) 부담: 전체 보증보험료의 25%
이 비율은 법적으로 정해진 것으로, 임대인과 임차인 사이의 공정한 부담을 위해 설정되었습니다. 임대인이 더 많은 비율을 부담하는 이유는 보증보험이 주로 임대인의 의무 불이행(보증금 미반환)에 대비한 보험이기 때문입니다.
예를들어, 보증금 2억원에 대한 보증보험료가 연간 20만원이라면 임대인이 보험료의 75%인 15만원을 지불하고, 임차인이 25%에 해당하는 5만원을 부담하게 됩니다.
다만, 임대인과 임차인이 합의하는 경우에 보험료의 부담 비율을 조정할 수 있으며, 임대사업자의 경우에는 임대인이 보험료 전액을 부담하는 경우도 있습니다. 다만 이러한 경우에 추후 분쟁을 예방하기 위해 보증보험료 부담 비율을 계약서에 명시하는 것이 좋습니다.
보증보험 미가입 시 처벌
주액임대사업자인 집주인은 보증보험을 가입하지 않은 경우에는 2000만원 이하의 벌금 또는 2년 이하의 징역으로 처벌될 수 있으나, 임차인은 보증보험을 가입하지 않아도 별도의 처벌 규정이 없습니다.
주택임대사업자 보증보험 면제 사유 3가지
주택임대사업자의 경우에도 다음 4가지 경우에는 보증보험 가입이 면제됩니다.
임대 보증금이 최우선 변제금 이하인 경우
임대 보증금이 경매시 우선 변제 대상이 되는 최우선 변제금 이하인 경우에는 보증보험 가입을 하지 않아도 됩니다. 최우선 변제금은 지역마다 다르게 지정됩니다. 다만, 이러한 경우에 해당되어 보증보험을 미가입하게 되는 경우에는 임차인의 동의가 있어야 합니다.
해당 경우에 보증보험을 가입하지 않게 되면 임대인은 임차인에게 보증보험 미가입에 대한 동의서를 받아서 렌트홈에 계약 사항 신고시 첨부해야만 합니다.
임차인이 공공기관(LH, SH)인 경우
임대인이 이미 보증보험에 가입되어 있는 LH 또는 SH와 같은 공공기관과 임대차계약을 체결한 경우에는 임대인이 다시 보증보험에 가입하지 않아도 됩니다.
임차인이 공공기관(LH, SH)에서 보증금을 대출 받아서 입주하게 되는 경우에는 계약서 상에 임차인이 공공기관이 됩니다. LH의 경우에는 전세보증금 전액에 대해 보증보험을 가입하게 되기 때문에 이중으로 보증보험에 가입할 필요가 없기 때문에 주택임대사업자가 다시 보증보험에 가입할 필요가 없습니다.
임차인의 전세보증보험 가입 시
임차인이 전세 보증보험에 가입되어 있고, 임대인이 이에 대한 수수료를 전액 지불한 경우에는 임대인의 보증보험 가입의무가 면제됩니다.
보증금이 주택 가격의 60% 보다 작을 때
임대 주택의 담보설정액과 임차보증금의 합이 임대주택가격의 60% 보다 작은 경우에는 임대인이 보증보험에 가입하지 않아도 됩니다. 다만 이런 경우에도 보증보험 미가입에 대한 임차인의 동의가 있어야 합니다.
여기서 임대주택가격은 아파트의 경우에는 국토부에서 제공하는 공시가격의 150% 또는 KB시세 중 높은 가격을 기준으로 측정할 수 있습니다.
예를들어, A 아파트의 공시가격이 2억이고, KB 시세가 3억 5천이라고 가정하면, 공시가격의 150%인 3억보다 높은 KB 시세 3억 5천의 60%를 기준으로 정하면 됩니다. 즉, 담보설정액과 임차보증금의 합이 3억5천의 60%인 2억1000만원 이하이면 보증보험에 가입하지 않아도 됩니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1: 주택임대사업자가 아니면 보증보험에 가입해야 하나요?
A: 주택임대사업자가 아닌 일반 집주인은 보증보험 가입 의무가 없습니다. 보증보험 가입 의무는 주택임대사업자에게만 적용됩니다.
Q2: 주택임대사업자 보증보험료는 얼마인가요?
A: 보증보험료는 임대사업자의 신용등급과 부채비율에 따라 달라집니다. 신용등급이 높고 부채비율이 낮을수록 보험료율이 낮아집니다. 일반적으로 0.099%~0.438% 사이입니다.
Q3: 임차인이 보증보험 미가입에 동의한다면 무조건 면제되나요?
A: 아닙니다. 임차인이 동의하더라도 임대보증금이 우선변제금액보다 높은 경우에는 보증보험 가입 의무가 있습니다.
Q4: 근저당권이 세대별로 분리되었다는 것은 무슨 의미인가요?
A: 다세대주택이나 다가구주택에서 각 세대별로 독립적인 근저당권이 설정되어 있는 경우를 말합니다. 이 경우 세대별 권리관계가 명확하여 보증보험 가입 의무가 면제됩니다.
Q5: 보증보험 가입 시 필요한 서류는 무엇인가요?
A: 일반적으로 임대차계약서, 등기부등본, 임대사업자등록증, 사업자등록증, 국세와 지방세 완납증명서, 일부 보증보험 가입시 임차인 동의서, 확정일자 부여현황 등이 필요합니다. 정확한 서류는 가입기관에 문의하는 것이 좋습니다.
Q6: 주택임대사업자가 보증보험에 가입하지 않으면 어떻게 되나요?
A: 의무 가입 대상임에도 가입하지 않으면 2,000만원 이하의 벌금이나 2년 이하의 징역에 처해질 수 있습니다. 임차인 보호를 위한 법적 의무이므로 반드시 준수해야 합니다.
마무리
주택임대사업자 보증보험은 임차인의 보증금을 보호하기 위한 중요한 제도입니다. 면제 사유에 해당하는지 정확히 확인하고, 면제 사유가 없다면 반드시 가입하여 법적 의무를 준수하고 불필요한 분쟁을 예방하시기 바랍니다.