소득세 신고할 때 필요경비로 인정받을 수 있는 항목에는 어떤 것들이 있을까요?
주택 임대 소득이 발생하였을 때 장부에 수입과 지출을 기록하여 해당 장부를 기준으로 소득세 신고를 할 수 있는데, 이 때 필요경비로 인정받을 수 있는 지출 항목들에 대해 자세히 알아보겠습니다.
필요경비를 챙겨야 하는 이유
주택을 임대하여 임대소득세가 발생하는 경우에는 5월 종합소득세 신고 기간에 해당 사항을 신고하고 종합소득세를 납부하여야 합니다.
보통 작년 한해 동안의 임대 소득세가 2000만원 이하인 경우에는 임대소득이 분리 과세되어 일정한 비율(단순경비율)로 필요경비를 인정받고, 만약 2000만원 초과 2400만원 이하인 경우에는 일정한 비율(기준경비율)로 필요경비를 인정받아서 소득세를 계산하거나, 혹은 직접 경비 지출을 장부로 작성하여 신고하여야 합니다.
만약 연간 임대소득이 2400만원을 초과하는 경우에는 반드시 장부를 작성하여 소득세를 신고하여야 합니다.
이렇게 임대 소득에 대한 소득세를 직접 장부를 작성하여 신고를 할 때, 실제 사용했던 경비를 장부에 지출로 작성하여 인정받아야 하는데, 임대소득은 사업소득에 해당되지만 경비로 인정되는 항목이 지극히 적습니다.
그러나 절세를 위해 필요 경비로 인정되는 항목을 정확히 알고 장부를 작성하여 절세를 하는 것이 도움이 됩니다.
인정받을 수 있는 필요 경비
임대 소득세를 신고할 때 경비로 인정받을 수 있는 항목에는 아래와 같은 것들이 있습니다. 잘 숙지해서 1년간 잘 기록해 두었다가 다음 해 소득세 신고할 때 활용하시길 바랍니다.
각종 수수료
- 해당 주택의 임대를 계약할 때 지불했던 부동산 중개 수수료는 필요경비로 인정됩니다.
- 단, 임대하는 주택을 매수할 때 지불하였던 중개수수료는 임대소득세의 필요경비로 인정되지 않습니다. 매매할 때 지불했던 중개 수수료는 나중에 임대주던 주택을 매도하게 될 때 양도소득세 계산시 필요경비로 인정받습니다.
- 그 외에는 소득세 지불을 위해 세무사를 고용하였을 때 지불하는 세무법인 기장료와 세무조정료 등도 인정됩니다.
인테리어 비용 (수선 비용)
- 임대차하는 집을 수리하는 데 들어가는 각종 비용은 필요경비로 인정받을 수 있습니다.
- 도배, 장판, 페인트 비용, 주방 수리비용, 현관, 타일비용, 욕실 리모델링, 주방가구 교체, 전등이나 수전같은 소모품 교체 비용, 배수관이나 누수 수리 비용, 세면대 교체, 바닥공사 등등 임대차하는 주택의 기능을 유지하거나 원상복구를 위한 단순 수선비용은 모두 필요경비로 인정 받을 수 있습니다.
- 다만 보일러 교체 비용이나 샤시 교체 비용은 양도소득세 계산할 때 필요경비로 인정받을 수 있는 항목이기 때문에 종합소득세 납부시 경비로 인정받거나 아니면 나중에 양도소득세 계산시 인정받는 것 중에 선택하셔야 합니다.
- 기본적으로 이러한 필요경비를 인정받기 위해서는 법적으로 효력이 있는 적격증빙을 갖추어야 하지만 소득세 계산할 때 연 소득이 4800만원 이하인 경우에는 적격증빙을 갖추지 않아도 이에 대한 과태료를 지불하지 않습니다.
이에 대해 더 자세히 알아보시고 싶으시면 아래 링크를 참조하시면 됩니다.
이자 비용
- 임대를 하고 있는 주택을 담보로 대출이 있다면 해당 대출의 이자에 대해서는 소득세 계산할 때 필요 경비로 인정받을 수 있습니다.
- 다만, 보통 대출을 받을 때 원리금을 동시에 상환하는 경우가 많은데 이때는 원금을 제외한 이자만을 계산하여 해당 이자 금액에 대해서만 필요경비 인정이 됩니다.
- 신고할 이자 금액은 해당 대출을 실행한 금융기관에서 발급 받을 수 있습니다.
각종 세금과 공과금
- 임대하고 있는 주택에 대한 재산세, 지방교육세, 종합부동산세와 같은 세금들과 해당 임대 주택이 공실일 때 발생한 관리비에 대해서는 소득세 신고할 때 필요경비로 인정받을 수 있습니다.
- 단, 해당 임대 주택의 장기수선충당금은 소득세 계산할 때 필요경비로 인정되지 않습니다.
임대주택의 감가상각비
- 임대주택의 감가상각비를 계산하여 해당하는 금액 만큼을 소득세에서 필요경비로 인정받을 수 있습니다.
- 다만, 해당 임대주택에 감가상각비를 적용하여 소득세의 필요경비를 인정받은 경우에는 인정받은 감가상각금액만큼 해당 주택의 취득가액이 낮아지는 효과가 발생하여, 나중에 양도소득세 계산시 불이익이 발생할 수 있습니다.
- 즉, 양도소득세 계산할 때 취득가액이 낮아서 양도시 발생하는 이익금이 커지는 효과가 발생합니다. 따라서 소득세 계산할 때 감가상각비를 넣으려면 이에 대한 고민을 충분히 한 다음에 넣어야 합니다.
기타 비용
- 임대주택에 대한 주택화재 보험이나 임대인 보상보험과 같은 보험가입비용, 임차인에게 지불한 경조사비나 명절선물 비용, 다양한 소모품을 구입한 비용은 필요경비로 인정이 됩니다.
- 만약 임차인에게 감사의 뜻으로 기프티콘을 보내거나(3만원 이하는 적격증빙서류가 불필요합니다.), 임차인의 결혼식(청첩장 등으로 20만원까지 인정됩니다)에 지불한 경조비, 임대사업을 영위하기 위해 구입했던 노트북 비용 등도 소소하나마 필요경비로 인정이 됩니다.
결론
임대소득세가 연간 2000만원이 넘어 장부작성을 하면 좋겠다고 생각할 수도 있으나, 현재 근로소득이 높아 소득세 구간이 높은 경우에 근로소득과 합산하는 종합소득세를 납부하게 되면 정말 세금을 많이 내게 됩니다. 게다가 필요경비로 인정받는 항목까지 그다지 많지 않아서 여러모로 불리해지게 됩니다.
그러니, 근로소득 구간이 높거나 만약 임대소득이 애매한게 2000을 조금 넘는 경우라면 적절히 공실기간을 늘이거나, 전월세 비율을 조절해서 가급적 연소득 2000이하로 조절하여 임대소득이 분리과세되는 것을 추천드립니다.